Tilstandsrapport og boligsalgsrapport — slik leser du den

Siden 2022 er det lovpålagt at selger skal fremlegge en tilstandsrapport ved boligsalg i Norge. Rapporten utarbeides av en godkjent takstmann og gir en systematisk vurdering av boligens tekniske tilstand. For deg som kjøper er dette det viktigste dokumentet i hele kjøpsprosessen — langt viktigere enn de pene bildene i salgsoppgaven.

Tilstandsgradene er et system for å klassifisere tilstanden til ulike bygningsdeler. TG1 betyr at bygningsdelen er i god stand og fungerer som tiltenkt — ingen tiltak nødvendig. TG2 betyr at det er avvik fra forventet tilstand gitt bygningens alder og type, og at det kan være behov for vedlikehold eller utbedring innen rimelig tid. TG3 er den alvorligste graden og betyr at det er vesentlige avvik som krever umiddelbar utbedring.

I tillegg kan takstmannen gi TGiu (ikke undersøkt) for bygningsdeler som ikke var tilgjengelige for inspeksjon. Vær spesielt oppmerksom på dette — det kan skjule problemer.

Ikke alle TG3-funn er like alvorlige. TG3 på våtrom (fukt, lekkasje, manglende membran) er det mest alvorlige og kan koste 200 000–500 000 kroner å utbedre. TG3 på tak (lekkasje, slitt tekking) er også svært kostbart — et nytt tak koster typisk 150 000–400 000 kroner. TG3 på elektrisk anlegg kan innebære brannfare og bør ikke ignoreres.

Andre TG3-funn, som slitte overflater eller eldre kjøkkeninnredning, er mer kosmetiske og kan brukes som forhandlingskort uten å være en grunn til å droppe boligen. Nøkkelen er å skille mellom funn som påvirker sikkerhet og bæreevne, og funn som handler om oppgradering og estetikk.

• 1TG3 våtrom — potensiell dealbreaker, utbedring 200 000–500 000 kr
• 2TG3 tak — alvorlig, nytt tak 150 000–400 000 kr
• 3TG3 elektrisk — brannrisiko, oppgradering 50 000–150 000 kr
• 4TG3 rør/avløp — kostbart, rehabilitering 100 000–300 000 kr
• 5TG3 overflater — kosmetisk, godt forhandlingskort

Boliger bygget før 1970 har ofte gjennomgående utfordringer som bør vurderes samlet. Rørene i mange bygårder fra denne perioden er av støpejern som korroderer innenfra, og komplett rørfornying for en bygård kan koste 50 000–100 000 kroner per leilighet. Taket kan ha gammel asbest-eternit eller andre materialer som krever spesialhåndtering ved utskiftning.

Kjellere i eldre bygg har ofte fuktproblemer, spesielt i bygårder med dårlig drenering. Sjekk om det er synlige fuktskader, lukt eller saltutslag på murveggene. Eldre bygårder kan også ha setningsskader som viser seg som sprekker i vegger og skjeve gulv.

En grundig gjennomgang av tilstandsrapporten gir deg sterke forhandlingskort. Hvis rapporten viser TG3-funn som krever utbedring, kan du bruke dette aktivt i budgivningen. Be om pristilbud fra håndverkere på de aktuelle utbedringene og trekk dette beløpet fra ditt bud. Mange selgere er villige til å akseptere et lavere bud når kjøperen kan dokumentere nødvendige utbedringskostnader basert på tilstandsrapporten.

Vær oppmerksom på at tilstandsrapporten også beskytter selger: forhold som er dokumentert i rapporten kan ikke senere brukes som grunnlag for reklamasjon. Les derfor rapporten nøye før du byr, ikke etter.